在熱點(diǎn)城市的尤其是上海樓市中，一直有一個(gè)讓很多人瘋狂的概念：

一二手房?jī)r(jià)格倒掛！

有倒掛尤其是在中心城區(qū)和高總價(jià)的倒掛盤，大多都能引起搶購(gòu)熱潮。

(資料圖)

俗稱：打新！

一如股票的打新一樣，不是打擊，而是砸錢購(gòu)買！

其中既伴隨著新鮮和興奮，也伴隨著參與，更有圍觀心理。

打新，打的是欲望，更是人心！

能夠買到高倒掛率樓盤尤其是高總價(jià)高倒掛的樓盤！無疑像是天上掉了個(gè)大餡餅！

2023年上海二批次新盤如約而至，倒掛狀況幾何？一起來瞅瞅吧！

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倒掛樓盤是哪些？一覽表奉上！

先來簡(jiǎn)單解釋下倒掛計(jì)算方法：

新盤倒掛比例=二手房還原價(jià)/新房?jī)r(jià)格-1

二手房還原價(jià)即這個(gè)新樓盤參考周邊樓盤區(qū)位品質(zhì)價(jià)格等各種因素還原得出的此新盤在二手房市場(chǎng)上應(yīng)有的價(jià)格。

這個(gè)一二手倒掛的計(jì)算方式其實(shí)是毋庸置疑的，但價(jià)格的選擇標(biāo)準(zhǔn)很重要。

筆者所采用的新房?jī)r(jià)格，是該新盤公示的均價(jià)，而二手房還原價(jià)則是參考中周邊二手房?jī)r(jià)格和各種樓盤要素得出，主力參考該新盤直線1.5km以內(nèi)二手商品住宅掛牌均價(jià)，以及新盤物業(yè)費(fèi)、綠化率、容積率、車位比、周邊是否有地鐵、所在板塊評(píng)分、學(xué)區(qū)數(shù)量等因素綜合生成！

由此，我們得到二批次29個(gè)新盤的倒掛比例，也得到了一張非常漂亮，一目了然的“新房倒掛表”!

最后一欄為倒掛比例，其中彩色部分為二手房高于新房，如周邊區(qū)域無實(shí)質(zhì)參考樓盤，我們采取留白。

上表中前灘百合園、中國(guó)鐵建·花語天境因含有別墅類別，未做倒掛比；安聯(lián)湖山悅、橫沔玖境瑞府、寶業(yè)活力天境、寶能公館1288周邊無對(duì)比樓盤或不足以參考，未做倒掛比；臨港滴水湖區(qū)域周邊距離對(duì)于二手房影響較大，且二手房掛牌價(jià)參考度有限，未做倒掛比；另有部分樓盤因其他因素未制作倒掛比。

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倒掛樓盤大解析

其實(shí)，倒掛比例嚴(yán)重的樓盤都是有跡可循的。我們來一起分析幾個(gè)典型樓盤吧！

TOP1  瑞仕半島璟庭：倒掛比例39.4%

瑞仕半島璟庭，這個(gè)項(xiàng)目雖然沒有森蘭的學(xué)區(qū)加持，但它離6號(hào)線東靖路站不到500米，浦東正宗的地鐵盤還是很香的！

而且它還有森蘭稀缺的疊墅產(chǎn)品！浦東中等積分，600-800萬預(yù)算的小伙伴可以去項(xiàng)目上看看，合適的話就沖！

瑞仕半島璟庭周邊對(duì)標(biāo)樓盤包括：森蘭名軒、海韻茗庭、證大家園、東方城市華庭、偉業(yè)金錦苑、東方麗景、仁恒森蘭雅苑、森蘭星河灣等。

列出部分高行二手次新房成交狀況，除了仁恒森蘭雅苑外，綠城御園、森蘭星河灣、金地未來城、中冶尚城等樓盤的二手房也都超過了9萬元的單價(jià)了。

注：成交均價(jià)為估價(jià)，非網(wǎng)簽價(jià)

高行的發(fā)展，與其地理位置和產(chǎn)業(yè)加持密不可分，也是近年來上浮較快的板塊之一。

TOP2 百匯園三期：倒掛比例34.9%

這次二批次入市的百匯園三期，在去年入市時(shí)，引動(dòng)了千人認(rèn)購(gòu)，入圍分高達(dá)94.96分，入圍裸分達(dá)75.2！這樣的積分門檻，中低積分人群“只可遠(yuǎn)觀”了。三期作為百匯園收官壓軸之作，熱度相當(dāng)高。

但這次喜逢世紀(jì)前灘天御和前灘百合園入市，會(huì)分流掉一部分高分人群，百匯園三期的分?jǐn)?shù)可能會(huì)有所降低，預(yù)計(jì)裸分70分有望入圍！

百匯園三期實(shí)景

百匯園的還原價(jià)主要參考百匯園(一期)、百匯園(二期)、尚海灣豪庭、保利西岸名軒、云錦東方三期、海珀旭暉等樓盤。

百匯園的熱度從二手房成交上也可以看出來，2022年，多金買家更愿意買在徐匯濱江，接下來是徐家匯。其中最受歡迎的當(dāng)屬尚海灣豪庭、嘉御庭、百匯園。

TOP3  世紀(jì)前灘天御：倒掛比例34.8%

世紀(jì)前灘天御，是前灘21地塊的住宅項(xiàng)目，前灘21地塊位于前灘太古里商業(yè)旁，總體量高達(dá)約60萬㎡，是一個(gè)集購(gòu)物中心、企業(yè)辦公和住宅為一體的綜合型項(xiàng)目。未來妥妥的地標(biāo)。

世紀(jì)前灘·天御 是前灘最后一個(gè)住宅項(xiàng)目，極其稀缺?？偣灿?幢高層約642套房源，首次推出384套，面積跨度大，最小的是116㎡的兩房，總價(jià)起點(diǎn)是1500萬左右。

它樓下就是太古里，腳底下三軌交匯，而且光面積段極其豪奢，可謂是“前灘”最豪！

近兩年，前灘開始有了大面積的三房、四房戶型，特別是此次的天御，戶型種類有116㎡兩房、165、170、187㎡三房、245㎡四房、340、355㎡五房。

七個(gè)戶型，幾乎能滿足市面上絕大多數(shù)改善、終極改善類需求！

世紀(jì)前灘天御的對(duì)標(biāo)項(xiàng)目包括：晶耀名邸、,中糧前灘海景壹號(hào)、福晟錢隆廣場(chǎng)、前灘晶萃名邸、萬科濟(jì)陽苑、前灘華唐名邸、前灘東方逸品、前灘東方悅耀等。

注：成交均價(jià)為估價(jià)，非網(wǎng)簽價(jià)

TOP4  天匯璽：倒掛比例33.2%

從即將入市的內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤來看，千萬級(jí)還能上車內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤的“優(yōu)質(zhì)機(jī)會(huì)”并不多！

而位于內(nèi)環(huán)蘇河畔的天匯璽首開二批次入市！對(duì)于購(gòu)房者來說置業(yè)內(nèi)環(huán)的機(jī)會(huì)點(diǎn)又來了！

從二手市場(chǎng)角度來看，天匯璽僅約10.52w元/㎡也有著巨大優(yōu)勢(shì)。

天匯璽對(duì)標(biāo)樓盤包括：中海臻如府、上海星港、蔚藍(lán)水岸名苑、江南名廬、蘇堤春曉名苑、新湖明珠城、綠地海珀玉暉等

同板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)次新盤新湖明珠城剛剛成交的一則二手房案例，2004年的一期房源，其二手成交價(jià)也已經(jīng)達(dá)到了約10.7w元/㎡！

來源于中介app截圖

注：成交均價(jià)為估價(jià)，非網(wǎng)簽價(jià)

天匯璽除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)，依然有其他方面的優(yōu)點(diǎn)，比如臨近一江一河規(guī)劃的“蘇州河畔”，開發(fā)商則是保利發(fā)展與招商蛇口、新世界中國(guó)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，建面約106-141㎡3-4房，上車更容易等！

TOP5 中國(guó)鐵建星樾云棲：倒掛比例32.5%

中國(guó)鐵建星樾云棲位于泗涇。主打的就是一個(gè)性價(jià)比，中鐵建星樾云棲，450萬左右就可上車了，非常適合9號(hào)線沿線上班的低預(yù)算剛需。

星樾云棲的對(duì)標(biāo)樓盤包括：保利翡麗公館、同濟(jì)晶萃、融創(chuàng)壹號(hào)公館、金地自在城、建發(fā)玖瓏灣、金地璽悅、綠地香緹等。

注：成交均價(jià)為估價(jià)，非網(wǎng)簽價(jià)

星樾云棲除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，也有其他幾個(gè)有點(diǎn)，比如配套完善、環(huán)境宜居，以及有軌交優(yōu)勢(shì)，未來可以便捷的換成12號(hào)線和17號(hào)線，央企品牌保障，低總價(jià)等，也給了項(xiàng)目不少加成。

當(dāng)然，除了以上樓盤，還有其他樓盤的倒掛也都可圈可點(diǎn)，在此不做一一分析了。

高倒掛，預(yù)示著紅盤熱銷，買到就是賺到；

低倒掛或無倒掛，則預(yù)示著新盤缺乏性價(jià)比，去化艱難。

購(gòu)房者潛意識(shí)里早已經(jīng)算好了“一本賬”——新房子不能比二手房貴，不然買了就是“站崗”。

但實(shí)際上，樓盤是否倒掛只是一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)在未來依然有很多不可測(cè)的因素，比如規(guī)劃變動(dòng)，市場(chǎng)冷熱，周邊小區(qū)的價(jià)格變化，周邊產(chǎn)業(yè)的變動(dòng)等等。

而房子真正到二手流通時(shí)，流通率也是關(guān)鍵的一環(huán)，買入后能賣出這個(gè)價(jià)格，才能算真正的倒掛！而很多紅盤賣出要六七年之久，中間的不可測(cè)因素也有很多！不管全款還是貸款依然有一定的持有成本。

無論是是否倒掛，買新房，依然要以居住為主，從自身?xiàng)l件考量！

適合的才是最好的！

關(guān)于第二批次新盤